Kaufen oder mieten? Was lohnt sich für dich wirklich!

Kaufen oder Mieten

Erst vor Kurzem hat ein Familienmitglied mich darauf aufmerksam gemacht, dass es doch total blöd von mir sei, jeden Monat meinem Vermieter Geld in den Rachen zu stopfen. Viel besser sei es zu kaufen! Nur so könne ich finanziell frei sein!

Dass kaufen für mich sowieso nicht in Frage kommt, weil ich die Verpflichtung und Bindung nicht will, scheint in solchen Fällen keine Rolle zu spielen. Ich brauche also Argumente, die zählen. Da kommt Holger Grethe ins Spiel.

Kaufen oder mieten – das ist hier die Frage!

Ich habe mich im Netz auf die Suche gemacht und bin bei ihm und seinem Finanzblog Zendepot.de gelandet. Holger war so nett, mir ein paar Fragen zum Thema Kaufen oder Mieten zu beantworten.

Lieber Holger, ist es finanziell sinnvoller, zu kaufen oder zu mieten?

Leider lässt sich diese Frage nicht pauschal beantworten, da die Antwort von vielen Faktoren abhängt. Ob Kaufen oder Mieten im Einzelfall die bessere Variante ist, lässt sich immer nur im Nachhinein beantworten.

Im Vorhinein kann man zwar Berechnungen anstellen. Diese basieren im Wesentlichen aber auf Prognosen und Schätzungen. Laufen die Dinge anders als erwartet, werden derartige Berechnungen schnell wertlos.

Grundsätzlich gilt: Je mehr Eigenkapital vorhanden ist, desto eher lohnt der Kauf einer Immobilie, weil weniger Kapitalmiete (Kreditzins) zu zahlen ist. Eine beispielhafte Berechnung findet sich in diesem Artikel:
http://zendepot.de/8-immobilien-irrtuemer-teil-1

Gibt es denn Argumente für einen Kauf?

Sicher gibt es Argumente dafür. Die Frage ist, ob diese eher finanzieller oder persönlicher Natur sind. Wer die eigenen vier Wände braucht, um glücklich zu werden, sollte über einen Kauf nachdenken.

Man sollte sich nur nicht der Illusion hingeben, mit einem Eigenheim über die bestmögliche Kapitalanlage zu verfügen, die es gibt. Die Investition in ein passiv geführtes Wertpapierportfolio ist sicher eine risikoärmere und mit weniger Aufwand verbundene Variante der Vermögensbildung.

Macht es finanziell einen Unterschied, ob ich ein bestehendes Haus kaufe oder selbst baue?

Auch hier gilt: Pauschale Antworten sind nicht möglich. Denn je nach Lage übersteigt der Wert eines Grundstücks den des darauf stehenden Hauses um ein Vielfaches.

Es kann also viel günstiger sein, eine neue Villa “auf der grünen Wiese” weit vor der Stadt zu errichten, als ein runtergekommenes 50er-Jahre-Häuschen in attraktiver Stadtlage zu erwerben. Nicht umsonst ist der Leitspruch der Immobilienbranche: Lage, Lage, Lage.

Was die Wertentwicklung angeht, sollte man sich bewusst sein, dass die Immobilie selbst immer an Wert verliert. Was logisch ist, da sie letztlich ein Nutzgegenstand ist. Was an Wert gewinnen kann, aber nicht muss, ist das Grundstück. Deshalb ist die Lage so wichtig.

Lohnt es sich, ohne Eigenkapital zu kaufen?

Kaufen ohne Eigenkapital ist mit nicht unerheblichen Investitionsrisiken verbunden. Denn beim Kauf mit geborgtem Geld handelt es sich um ein Kredithebelgeschäft, über dessen Tragweite sich die wenigsten Immobilienkäufer bewusst sind.

Denn der Kredithebeleffekt ermöglicht es, etwas bereits in der Gegenwart zu genießen, das man sich eigentlich erst in der Zukunft leisten könnte: ein Eigenheim im Wert von einer halben Million Euro nach eigenen Wünschen und Vorstellungen zu gestalten und zu nutzen.

Quelle: Holger Grethe auf Aktuelle-Bauzinsen.info

Muss die Immobilie vor der vollständigen Tilgung des Kredits verkauft werden, drohen je nach Entwicklung der Immobilienpreise saftige Verluste. Das kann soweit gehen, dass hinterher nicht nur die Immobilie weg ist, sondern man noch auf einem Berg von Schulden sitzen bleibt.

Gründe für einen solchen “Notverkauf” können sein: Scheidung/Trennung, Krankheit, Jobverlust. Ich führe die Problematik der Investitionsrisiken beim Immobilienkauf in diesem Gastartikel weiter aus:
www.aktuelle-bauzinsen.info/immobilien-insider/finanzierung/investitionsrisiko-eigenheim.html

Wem finanzielle Unabhängigkeit beziehungsweise Freiheit wichtig ist, sollte gut überlegen, ob er eine Immobilie kauft. Man begibt sich über lange Jahre in ein Abhängigkeitsverhältnis mit einem oder mehreren Kreditgebern, was ziemlich genau das Gegenteil der angestrebten Unabhängigkeit darstellt.

Vermögen bilden und sein Geld gut anlegen kann man auch anders, zum Beispiel mit einem einfachen Wertpapierportfolio mit Indexfonds. Der Kauf einer Immobilie ist unter finanziellen Gesichtspunkten also keineswegs alternativlos.

Danke, Holger, für deine Antworten soweit.

Oha, Linda rechnet!

Tja, ich hatte mir, ehrlich gesagt, eine eindeutigere Antwort erhofft.

Um mehr Klarheit zu bekommen, nehme ich mir die Rechnung vor, die Holger in seinem Artikel über die Immobilien-Irrtümer vorstellt. Zwar ist es nur eine Prognose, aber immerhin besser als nichts.

1# Durchschnittliche Quadratmeterpreise ermitteln

Da demnächst ein Umzug in eine andere Stadt stattfindet, habe ich einfach diese Stadt für meine Rechnung genommen. Die Auswahl war nicht groß, aber ein Durchschnittswert war trotzdem zu erkennen: 16 Vier-Zimmer-Häuser zur Miete und 21 zum Kauf habe ich gefunden und die Quadratmeterpreise ermittelt.

In einem Haus zur Miete kostet der Quadratmeter 5,6 Euro, wer kaufen will, muss knapp 1.170 Euro bezahlen.

2# Kaufpreis und Miete in Relation setzen

Da wir später nicht auf kleinem Raum wohnen wollen, berechne ich 150 qm.

Kaltmiete: 840 € (10.080 pro Jahr)

Kaufpreis: 175.500 €. Hinzu kommen Kaufnebenkosten über 10 Prozent in Höhe 17.500 €, ergibt 192.500.

Die Jahresmiete beträgt 5,2 Prozent vom Kaufpreis.

3# Monatliche Belastungen ausrechnen

Ich folge nun einfach einmal Holgers Rechnung und schließe mich seiner Meinung an, dass der Kreditzins unter 5,2 % liegen muss. Oder Eigenkapital notwendig ist.

  • Eigenkapital: 30.000€
  • Darlehenssumme: 175.000€
  • Eff. Jahreszins: 3,0%
  • Laufzeit: 25 Jahre
  • Tilgung: 2,7% p.a.
  • Restschuld nach 25 Jahren: 0€

Laut Rechner ergibt dies eine monatliche Rate von 826 €. Hinzu kommen noch Instandhaltungskosten, die monatlich zurückgelegt werden sollten. Bei 1,5 % vom Immobilienneuwert kommen noch 220 € pro Monat dazu.

Ergibt eine monatliche Belastung von 1044 € bei einem Kauf. Wer zur Miete wohnt, bezahlt 840 €, also 204 € weniger.

4# Zwischenbilanz: Besseres wohnen zur Miete

Damit in meinem Fall bei einem Kauf jeden Monat gut 200 Euro eingespart werden können, müssten wir an anderer Stelle sparen. Mir fällt allerdings nix ein.

Die Lage ist schon ländlich, eine kleinere Wohnfläche käme nicht in Frage. Generell kann ich schon jetzt sagen, dass ich in dem Landkreis von 840 € Miete mir etwas echt Schickes leisten könnte. Eine Wohnung, mit der mein Freund und ich zufrieden wären. Bei einem Haus mit einem Kaufpreis von 175.000 € sehe ich das nicht.

5# Was kommt am Ende raus?

Bleibt natürlich noch das (falsche) Argument, dass wir in einem eigenen Haus im Alter nichts mehr zahlen müssten. Da der kluge und disziplinierte Mieter jeden Monat 204 € mehr zur Verfügung hat, könnte er dieses Geld anlegen und davon im höheren Alter profitieren.

Mein Startkapital plus der monatliche Überschuss ergeben auf 25 Jahre gerechnet eine Summe von 151.200 Euro. Lege ich das Geld langfristig an, ohne wild zu spekulieren, sind 3% Rendite realistisch (sagt Holger). Also fix gerechnet: Ergibt 4.536 €. Am Ende der Laufzeit erhalte ich daher 155.736 €.

Von diesem Geld könnte ich 185 Monate meine Miete in Höhe von 840 € bezahlen. Das sind immerhin 15.5 Jahre. Im Alter von 80 Jahren würde ich mich also zum ersten Mal fragen müssen, ob sich mein Schritt gelohnt hat. Damit kann ich leben.

Skeptiker munkeln nun sicherlich, wovon ich denn im Zeitalter der niedrigen Renten meine Miete zahlen würde. “Eigentümer wohnen im Übrigen zwar mietfrei, aber eben nicht kostenfrei”, betont Holge Grethe. “Modernisierungs- und Instandhaltungskosten werden gerne vergessen oder es wird eben einfach nicht mehr modernisiert beziehungsweise instandgehalten.” In meiner Rechnung hat dieser Posten immerhin monatlich einen Betrag von 22o € ergeben.

Mein Fazit:

Ich habe gelernt: Ein Haus zu kaufen, ist nicht immer die beste Variante, damit du finanziell frei wirst. Hinsetzen und am konkreten Beispiel zu rechnen, ist besser.

 

Ein großes Danke an Holger für die Beantwortung meiner Fragen!

Wohnst du lieber zur Miete oder hast du gekauft?

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21 Kommentare

  1. Ich bin auch der Meinung, dass es bessere Anlagemöglichkeiten gibt als das eigenen Haus. Gestern kam im übrigen im Ersten ein Geld-Check genau zum Thema “Mieten oder Kaufen”. Der Beitrag ist derzeit noch kostenfrei in der ARD Mediathek abrufbar.

    1. Hallo Andreas,
      danke für deinen Hinweis zur Fernsehsendung! 🙂
      Ich hatte das in der Vorschau gesehen, dann aber verpasst.
      Werde ich nun auf jeden Fall nachholen 🙂

      Viele Grüße
      Linda

  2. Hallo,

    danke für den Artikel, ich folge Holgers Blog auch schon länger und nutze seine Argumente gegen den Hauskauf gegenüber meiner Familie :D. Ich danke ihm sehr für die Munition.
    Ich bin mittlerweile fest davon überzeugt, dass es für uns keinen Sinn ergibt ein Haus für 250.000-500.000€ zu kaufen, zumal wenig (max 10.000€) Eigenkapital vorhanden ist.
    Ich habe jedoch nun die Chance bekommen, die Wohnung in der wir aktuell 650€ Kaltmiete zahlen, zu kaufen für etwa 135.000€.
    Diese könnte ich nun mit 650€ Raten in ca. 20 Jahren abzahlen. Ich bin aktuell dabei mir ein paar Kreditangebote erstellen zu lassen und werden dann nochmals genauer nachrechnen.
    Ich bin mir nicht sicher wie man das ganze nun bei einer Eigentumswohnung im 4-Familienhaus betrachtet. Der Vorteil ist ja nun, dass einige große Instandhaltungskosten durch 4 geteilt werden können (Heizung, Dach, etc.).
    Ob man auch 1,5% Rücklagen bilden muss weiß ich nicht.

    Generell fehlt mir eine zusätzliche Betrachtungsweise auf eine Eigentumswohnung mit deutlich geringeren Instandhaltungskosten und weit niedrigerem Preis.

    LG

    1. Hallo Peter,
      danke für deinen Kommentar.
      Gibt es in dem Haus keine Eigentümergemeinschaft? Dort werden eigentlich Punkte wie die Instandhaltungsrücklagen besprochen und festgelegt 🙂
      Guck mal hier, da findest du schon ein paar Anhaltspunkte, was bei einer Wohnung fällig werden kann: http://www.gevestor.de/details/instandhaltungskosten-so-kalkulieren-sie-richtig-22694.html

      Ja, eine Eigentumswohnung habe ich nicht berechnet, das ist richtig 🙂
      Meine Rechnung sollte ja eh nur ein Beispiel sein, um mir etwas Klarheit zu bringen.
      Im Artikel von Holger, den ich verlinkt habe, kannst du die Rechnung sehen und mit deinen Daten durchführen. 🙂

      Viele Grüße
      Linda

  3. Hallo Linda,

    zwei Aspekte fehlen mir in deiner Überlegung:
    A. Deine Miete wird wahrscheinlich in regelmäßigen Abständen erhöht, die Annuität deines Darlehens bleibt während der Festschreibungsfrist dagegen konstant.
    B. Im Moment kein vorrangiges Thema, aber grundsätzlich sollte man auch die Inflationsrate beachten. Die Inflation arbeitet bei einem fixen Zinssatz für den Schuldner 😉

    LG

    1. Hallo Barbara,
      danke für deinen Kommentar 🙂
      Da das Thema für mich neu ist, musste ich erstmal ein bisschen dazu lesen. Wie es scheint, ist die Sache dort ebenfalls nicht eindeutig, sondern es kommt auf die individuelle Immobilien an, ob die Inflation ein wichtiger Faktor ist.

      Hier gibts interessante Infos dazu, für andere Leser, die sich informieren wollen:
      http://www.welt.de/finanzen/article3666705/Warum-Immobilien-kaum-Schutz-vor-Inflation-bieten.html?
      http://www.inflation-deflation.de/schutz-vor-inflation/immobilien.html

      Viele Grüße
      Linda

    1. Hallo Robert,
      ja, da ist viel Wahres dran!
      Dass zum Beispiel ein Hausbau viele Beziehungen stresst, kann ich zwar aus eigener Erfahrung nicht sagen (weil es bei mir nicht so war), aber ich kann es mir vorstellen.
      Danke für deinen Link 🙂

  4. Ich denke das ist eine ganz individuelle Entscheidung in der viele Faktoren eine Rolle spielen. Eine Bewertung ob richtig oder falsch ist kaum möglich und wird in diesem Beitrag sehr schön dargestellt.

    1. Hallo Jan,
      leider denken die meisten immer noch, dass Kaufen immer die bessere Möglichkeit ist 😀
      “Kommt drauf an” ist wohl die richtige Antwort.
      Danke für deinen Kommentar,
      Linda

  5. Hey Linda,
    verfolge schon seit einiger Zeit deinen Blog, gefällt mir echt gut. Ich bin über den Finanzrocker zu dir gestoßen, auch er schreibt zur Zeit viel über Mieten oder Kaufen.

    Einen wichtigen Punkt, den ihr aus den Augen verliert ist der Anstieg der Bonität durch die Abbezahlung einer Eigentumswohnung, hier gilt Grundbuch geht über Sparbuch.

    Ansonsten ein guter Artikel, so wie du es schon sagt, es kommt immer auf die jeweilige Situation an. Ein Haus auf den Land kaufen würde ich auch nicht, aber eine Eigentumswohnung in der Stadt ist schon interessant.

    Gruß Ralph

    1. Hallo Ralph,
      danke für die Ergänzung!
      Ich glaube, dass es vor allem eine Einstellungssache ist. Entweder will ich oder ich will nicht. Da kann eine Rechnung noch so gut ausfallen …

      Lieben Gruß
      Linda

  6. Hallo Linda,

    eine solch simple finanzielle Gegenrechnung wird sicherlich nicht von jedem Häuslebauer durchgeführt – wäre aber zwingend nötig.
    Aber fehlt in der Betrachtung nicht das “26. Jahr”? Es mag sein, dass man weniger Miete als Kreditzinsen zahlt, aber dafür hat das Haus nach Abbezahlung einen sicherlich niedrigeren, aber immer noch vorhandenen Restwert. Der theoretische Veräußerungspreis müsste mMn draufgeschlagen werden, oder habe ich einen Denkfehler?

    1. Hallo Andreas,
      hm, gute Frage 🙂
      Ich glaube, ich funke mal Holger Grethe an und zeige ihm deinen Kommentar.
      Vielleicht kann er mehr dazu sagen 🙂

      Viele Grüße
      Linda

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