Geld

Kaufen oder mieten? Was lohnt sich für dich wirklich!

 

Erst vor Kurzem hat ein Familienmitglied mich darauf aufmerksam gemacht, dass es doch total blöd von mir sei, jeden Monat meinem Vermieter Geld in den Rachen zu stopfen. Viel besser sei es zu kaufen! Nur so könne ich finanziell frei sein!

Dass kaufen für mich sowieso nicht in Frage kommt, weil ich die Verpflichtung und Bindung nicht will, scheint in solchen Fällen keine Rolle zu spielen. Ich brauche also Argumente, die zählen. Da kommt Holger Grethe ins Spiel.

Kaufen oder mieten – das ist hier die Frage!

Ich habe mich im Netz auf die Suche gemacht und bin bei ihm und seinem Finanzblog Zendepot.de gelandet. Holger war so nett, mir ein paar Fragen zum Thema Kaufen oder Mieten zu beantworten.

Lieber Holger, ist es finanziell sinnvoller, zu kaufen oder zu mieten?

Leider lässt sich diese Frage nicht pauschal beantworten, da die Antwort von vielen Faktoren abhängt. Ob Kaufen oder Mieten im Einzelfall die bessere Variante ist, lässt sich immer nur im Nachhinein beantworten.

Im Vorhinein kann man zwar Berechnungen anstellen. Diese basieren im Wesentlichen aber auf Prognosen und Schätzungen. Laufen die Dinge anders als erwartet, werden derartige Berechnungen schnell wertlos.

Grundsätzlich gilt: Je mehr Eigenkapital vorhanden ist, desto eher lohnt der Kauf einer Immobilie, weil weniger Kapitalmiete (Kreditzins) zu zahlen ist. Eine beispielhafte Berechnung findet sich in diesem Artikel:
http://zendepot.de/8-immobilien-irrtuemer-teil-1

Gibt es denn Argumente für einen Kauf?

Sicher gibt es Argumente dafür. Die Frage ist, ob diese eher finanzieller oder persönlicher Natur sind. Wer die eigenen vier Wände braucht, um glücklich zu werden, sollte über einen Kauf nachdenken.

Man sollte sich nur nicht der Illusion hingeben, mit einem Eigenheim über die bestmögliche Kapitalanlage zu verfügen, die es gibt. Die Investition in ein passiv geführtes Wertpapierportfolio ist sicher eine risikoärmere und mit weniger Aufwand verbundene Variante der Vermögensbildung.

Macht es finanziell einen Unterschied, ob ich ein bestehendes Haus kaufe oder selbst baue?

Auch hier gilt: Pauschale Antworten sind nicht möglich. Denn je nach Lage übersteigt der Wert eines Grundstücks den des darauf stehenden Hauses um ein Vielfaches.

Es kann also viel günstiger sein, eine neue Villa “auf der grünen Wiese” weit vor der Stadt zu errichten, als ein runtergekommenes 50er-Jahre-Häuschen in attraktiver Stadtlage zu erwerben. Nicht umsonst ist der Leitspruch der Immobilienbranche: Lage, Lage, Lage.

Was die Wertentwicklung angeht, sollte man sich bewusst sein, dass die Immobilie selbst immer an Wert verliert. Was logisch ist, da sie letztlich ein Nutzgegenstand ist. Was an Wert gewinnen kann, aber nicht muss, ist das Grundstück. Deshalb ist die Lage so wichtig.

Lohnt es sich, ohne Eigenkapital zu kaufen?

Kaufen ohne Eigenkapital ist mit nicht unerheblichen Investitionsrisiken verbunden. Denn beim Kauf mit geborgtem Geld handelt es sich um ein Kredithebelgeschäft, über dessen Tragweite sich die wenigsten Immobilienkäufer bewusst sind.

Denn der Kredithebeleffekt ermöglicht es, etwas bereits in der Gegenwart zu genießen, das man sich eigentlich erst in der Zukunft leisten könnte: ein Eigenheim im Wert von einer halben Million Euro nach eigenen Wünschen und Vorstellungen zu gestalten und zu nutzen.

Quelle: Holger Grethe auf Aktuelle-Bauzinsen.info

Muss die Immobilie vor der vollständigen Tilgung des Kredits verkauft werden, drohen je nach Entwicklung der Immobilienpreise saftige Verluste. Das kann soweit gehen, dass hinterher nicht nur die Immobilie weg ist, sondern man noch auf einem Berg von Schulden sitzen bleibt.

Gründe für einen solchen “Notverkauf” können sein: Scheidung/Trennung, Krankheit, Jobverlust. Ich führe die Problematik der Investitionsrisiken beim Immobilienkauf in diesem Gastartikel weiter aus:
www.aktuelle-bauzinsen.info/immobilien-insider/finanzierung/investitionsrisiko-eigenheim.html

Wem finanzielle Unabhängigkeit beziehungsweise Freiheit wichtig ist, sollte gut überlegen, ob er eine Immobilie kauft. Man begibt sich über lange Jahre in ein Abhängigkeitsverhältnis mit einem oder mehreren Kreditgebern, was ziemlich genau das Gegenteil der angestrebten Unabhängigkeit darstellt.

Vermögen bilden und sein Geld gut anlegen kann man auch anders, zum Beispiel mit einem einfachen Wertpapierportfolio mit Indexfonds. Der Kauf einer Immobilie ist unter finanziellen Gesichtspunkten also keineswegs alternativlos.

Danke, Holger, für deine Antworten soweit.

Oha, Linda rechnet!

Tja, ich hatte mir, ehrlich gesagt, eine eindeutigere Antwort erhofft.

Um mehr Klarheit zu bekommen, nehme ich mir die Rechnung vor, die Holger in seinem Artikel über die Immobilien-Irrtümer vorstellt. Zwar ist es nur eine Prognose, aber immerhin besser als nichts.

1# Durchschnittliche Quadratmeterpreise ermitteln

Da demnächst ein Umzug in eine andere Stadt stattfindet, habe ich einfach diese Stadt für meine Rechnung genommen. Die Auswahl war nicht groß, aber ein Durchschnittswert war trotzdem zu erkennen: 16 Vier-Zimmer-Häuser zur Miete und 21 zum Kauf habe ich gefunden und die Quadratmeterpreise ermittelt.

In einem Haus zur Miete kostet der Quadratmeter 5,6 Euro, wer kaufen will, muss knapp 1.170 Euro bezahlen.

2# Kaufpreis und Miete in Relation setzen

Da wir später nicht auf kleinem Raum wohnen wollen, berechne ich 150 qm.

Kaltmiete: 840 € (10.080 pro Jahr)

Kaufpreis: 175.500 €. Hinzu kommen Kaufnebenkosten über 10 Prozent in Höhe 17.500 €, ergibt 192.500.

Die Jahresmiete beträgt 5,2 Prozent vom Kaufpreis.

3# Monatliche Belastungen ausrechnen

Ich folge nun einfach einmal Holgers Rechnung und schließe mich seiner Meinung an, dass der Kreditzins unter 5,2 % liegen muss. Oder Eigenkapital notwendig ist.

  • Eigenkapital: 30.000€
  • Darlehenssumme: 175.000€
  • Eff. Jahreszins: 3,0%
  • Laufzeit: 25 Jahre
  • Tilgung: 2,7% p.a.
  • Restschuld nach 25 Jahren: 0€

Laut Rechner ergibt dies eine monatliche Rate von 826 €. Hinzu kommen noch Instandhaltungskosten, die monatlich zurückgelegt werden sollten. Bei 1,5 % vom Immobilienneuwert kommen noch 220 € pro Monat dazu.

Ergibt eine monatliche Belastung von 1044 € bei einem Kauf. Wer zur Miete wohnt, bezahlt 840 €, also 204 € weniger.

4# Zwischenbilanz: Besseres wohnen zur Miete

Damit in meinem Fall bei einem Kauf jeden Monat gut 200 Euro eingespart werden können, müssten wir an anderer Stelle sparen. Mir fällt allerdings nix ein.

Die Lage ist schon ländlich, eine kleinere Wohnfläche käme nicht in Frage. Generell kann ich schon jetzt sagen, dass ich in dem Landkreis von 840 € Miete mir etwas echt Schickes leisten könnte. Eine Wohnung, mit der mein Freund und ich zufrieden wären. Bei einem Haus mit einem Kaufpreis von 175.000 € sehe ich das nicht.

5# Was kommt am Ende raus?

Bleibt natürlich noch das (falsche) Argument, dass wir in einem eigenen Haus im Alter nichts mehr zahlen müssten. Da der kluge und disziplinierte Mieter jeden Monat 204 € mehr zur Verfügung hat, könnte er dieses Geld anlegen und davon im höheren Alter profitieren.

Mein Startkapital plus der monatliche Überschuss ergeben auf 25 Jahre gerechnet eine Summe von 151.200 Euro. Lege ich das Geld langfristig an, ohne wild zu spekulieren, sind 3% Rendite realistisch (sagt Holger). Also fix gerechnet: Ergibt 4.536 €. Am Ende der Laufzeit erhalte ich daher 155.736 €.

Von diesem Geld könnte ich 185 Monate meine Miete in Höhe von 840 € bezahlen. Das sind immerhin 15.5 Jahre. Im Alter von 80 Jahren würde ich mich also zum ersten Mal fragen müssen, ob sich mein Schritt gelohnt hat. Damit kann ich leben.

Skeptiker munkeln nun sicherlich, wovon ich denn im Zeitalter der niedrigen Renten meine Miete zahlen würde. “Eigentümer wohnen im Übrigen zwar mietfrei, aber eben nicht kostenfrei”, betont Holge Grethe. “Modernisierungs- und Instandhaltungskosten werden gerne vergessen oder es wird eben einfach nicht mehr modernisiert beziehungsweise instandgehalten.” In meiner Rechnung hat dieser Posten immerhin monatlich einen Betrag von 22o € ergeben.

Mein Fazit:

Ich habe gelernt: Ein Haus zu kaufen, ist nicht immer die beste Variante, damit du finanziell frei wirst. Hinsetzen und am konkreten Beispiel zu rechnen, ist besser.

 

Ein großes Danke an Holger für die Beantwortung meiner Fragen!

Wohnst du lieber zur Miete oder hast du gekauft?

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Ich war in der Privatinsolvenz, selbstständig und hatte ständig Angst, dass mein Einkommen nicht ausreicht - auch wenn ich eigentlich immer genug verdient habe. So sah mein Leben vorher aus. Heute weiß ich, dass der Umgang mit Geld sich gut anfühlt, wenn du dein Geldbewusstsein änderst: Genieß dein Leben und spür die Fülle!

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