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AirBnb als Geschäftsmodell – Interview mit Bastian Barami

Schicke Wohnungen auf der ganzen Welt zu haben, zu reisen und gleichzeitig als Vermieter damit noch Geld zu verdienen, klingt geradezu paradiesisch in meinen Ohren.

Das ist keine Traumvorstellung, sondern ist tatsächlich möglich. Jemand, der das für sich geschafft hat, ist Bastian Barami.

Ich habe mit ihm ein Interview live auf Facebook geführt, das du dir jetzt hier ansehen kannst:

Für mehr Infos zum Kurs “Mit Airbnb um die Welt” von Bastian Barami klicke jetzt hier ins Bild:

Airbnb als Geschäftsmodell

Wenn du lieber liest, bitte schön:

Ich: Hallo Bastian! Stell dich gerne einmal vor und beschreibe, wer und wo du gerade bist.

Bastian: Ich bin zurzeit in Chiang Mai in Thailand in Nordthailand in meiner Wohnung. Hier halte ich mich sechs Monate pro Kalenderjahr auf und fühle mich sehr wohl.

Ich bin jetzt seit drei Jahren nonstop in der Welt unterwegs und dann kristallisiert sich mit der Zeit heraus, wo man sich besonders wohl fühlt, wo man gerne unterkommt und sich regelmäßig aufhält.

Wenn man die ganze Zeit reist, kann man nicht vernünftig arbeiten. Ich kenne nur wenige Leute, die vier bis fünf Tage pro Ort verbringen, Backpacker-mäßig weiterreisen und es dabei trotzdem schaffen, erfolgreich zu sein.

Ich gehöre jedenfalls nicht dazu. 

Ich: Genau. Ich kenne das. Ich war letztes Jahr drei Monate unterwegs, immer nur drei bis vier Wochen an einem Ort und da habe ich es auch nicht geschafft, einen Rhythmus zu finden.

Aber erst einmal wollen wir dich vorstellen. Du bist Bastian Barami vom Blog Officeflucht.de und bist Blogger, Coach, Speaker und Online-Unternehmer.

Du hast zweimal ein Studium abgebrochen, hast dann wie ein Bekloppter gearbeitet im Angestelltenverhältnis, 60 Stunden die Woche und hast irgendwann gesagt: “So, hier ist jetzt Schluss!” Dann hast du dich selbstständig gemacht.

Groß geworden bist du mit Amazon FBA, also Händler auf Amazon, und hast jetzt aber AirBnB als Geschäftsmodell für dich entdeckte. 

Bastian: Ja, es war eine zweigleisige Geschichte für einen gewissen Zeitraum. Aber irgendwann hatte ich die Schnauze voll. Oder, wie man sagen kann, mir ist die Krawatte geplatzt. Denn ich musste jeden Tag glatt rasiert mit Anzug und Krawatte und allem Drum und Dran schuften. Im Kern hast du es auf jeden Fall erwischt.

Ich: Erzähl doch mal, ob es einen bestimmten Moment gab, als dir die Krawatte geplatzt ist. 

Momente im Leben, die alles verändert haben

Bastian: Das waren tatsächlich mehrere, die sich aufgetürmt haben.

Ich habe in einem Fünf-Sterne-Superior-Hotel, dem InterContinental Hotel in Düsseldorf, eine Ausbildung zum Hotelfachmann gemacht, Dort, wo nur steinreiche Leute absteigen.

Ich hatte oft das Gefühl, dass ich bei Dienstbeginn die Würde an der Tür lassen muss. Ich habe kein Problem damit, mich unterzuordnen – wenn es Sinn macht und es zu rechtfertigen ist.

Aber sich dann zum Beispiel von Gästen völlig grundlos aufs Übelste beleidigen zu lassen, weil die einen schlechten Tag haben, das war etwas, was ich mir nicht weiter gefallen lassen wollte.

Das ging natürlich auch auf meine eigene Psyche.

Nicht so sehr, dass ich mir die Beleidigungen von steinreichen Leuten zu Herzen nehme, sondern das Unverständnis, warum überhaupt Leute so weit kommen, ihren Frust auf diese Art und Weise an anderen Leuten auslassen zu müssen.

Dadurch wurde mir klar, dass ich nicht mehr in der Hotellerie arbeiten möchte.

Ich arbeite heute von überall aus

Außerdem habe ich zweimal Lehramt studiert, konnte mir aber beide Male letzten Endes nicht vorstellen, in einem Ort 30 bis 40 Jahre vor einer Klasse zu stehen.

Der beste Aspekt dabei wäre gewesen, dass man verbeamtet wird und sechs Wochen Sommerferien hat.

Heute bin ich letzten Endes doch in einer Lehrertätigkeit, nur eben, dass ich mir selbst meine Klasse aussuchen und von überall aus arbeiten kann. Das ist dadurch möglich, dass ich Leuten online Dinge beibringe.

Eine Knie-Op war der Anfang vom Ende

Aber ein anderes Ereignis, das mich dazu gebracht hat, den Schlussstrich zu ziehen, war, dass ich 2009 eine vorbeugende Knieoperation hatte.

Ich habe damals sehr viel Basketball gespielt und war gleichzeitig in der Hotellerie nonstop auf den Beinen. Nach den langen Schichten hatte ich irgendwann Kniebeschwerden und bin schließlich zum Arzt gegangen. Der hat mir eine OP aufgeschwatzt, die ich eigentlich gar nicht gebraucht habe.

Dabei hat er das Knie erst richtig kaputt gemacht. Ich hatte eine Infektion im Gelenk, die Bakterien haben den Knorpel zerfressen.

Mittlerweile habe ich, obwohl ich immer topsportlich war und nie eine Sportverletzung hatte, acht Knie-OPs, eine Hüft-OP sowie eine Schulter-OP durch die ganzen Dysbalancen, die durch die allererste Knie-OP ausgelöst worden sind.

Deswegen hätte ich sowieso nicht weiter in der Hotellerie arbeiten können. Ich wollte aber immer etwas machen, was mir ermöglicht zu reisen. Daher auch die Ausbildung: Ich dachte mir damals: “Okay, es ist nicht unbedingt der coolste Job, aber dann ziehe ich drei Jahre die Ausbildung durch und kann danach überall auf der Welt arbeiten.”

Reisen und Arbeiten verbinden – AirBnB als Geschäftsmodell

Das hat dann eben nicht mehr geklappt. Es musste irgendetwas anderes her, das mir ermöglicht zu reisen, gleichzeitig zu arbeiten und das nicht sonderlich belastend für den Körper ist.

Ich: War das Reisen schon immer eine Leidenschaft von dir?

Bastian: Ja. Während andere Leute sich ein Auto gekauft haben und andere Sachen gemacht haben, habe ich eigentlich mein Geld immer für Urlaub ausgegeben.

Aber nicht nur, muss ich zugeben. Ich habe früher viele Konsumschulden gehabt. Ich habe viele Klamotten gekauft, Fernseher auf Pump, Playstation und ähnliches.  Ich bin teilweise auch in den Urlaub gefahren, ohne das Geld zu haben.

Aber Reisen hat immer eine Rolle gespielt. Das war immer der hauptbewegende Motivationsfaktor, mich in der Selbstständigkeit auf die Art und Weise zu orientieren, wie ich es letztendlich gemacht habe.

Es gibt viele Businessmodelle, wo man zwar viel online steuern kann, aber trotzdem noch Offlinekomponenten eines Business` hat. Das ist für mich ausgeschlossen, weil ich komplette Flexibilität möchte.

Airbnb als Geschäftsmodell

Komplette Flexibilität im Online-Business als Voraussetzung

Alles, was ich mache, muss die Prämisse erfüllen, dass ich es komplett online bewerkstelligen kann. Das bedeutet nicht, dass es nicht offline stattfindet, aber das sind nicht die Prozesse, die ich übernehme. Das ist das perfekte Beispiel für das Geschäftsmodell, über das wir heute sprechen.

Ich: In einem anderen Interview hast du gesagt, dass du ein Business als Spiegel der eigenen Persönlichkeit siehst. Im besten Fall oder generell?

Bastian: Nicht generell, denn ich denke, dass jeder auf einer Reise der Identitätsfindung ist. In der Regel ist man die Summe der eigenen Erfahrungen und eben auch der Impulse, die man von anderen Leuten bekommt, die man auf dem Weg irgendwie kennen lernt, die einen beeinflussen.

Vielleicht drückt mir irgendjemand ein Buch in die Hand, das ich selbst im Laden niemals gekauft hätte und das verursacht einen Mindshift – wie das bei mir tatsächlich so war mit der Vier-Stunden-Woche von Tim Ferriss.

Hätte ich dieses Buch nicht in die Hand bekommen, hätte mein Leben in eine ganz andere Richtung gehen können.

Ich denke, dass gerade in der Onlinewelt, wo all das Wissen der Menschheit wirklich buchstäblich “at your fingertips” ist, kann es schnell shiften, in was für eine Richtung man geht.

Aber man trifft die Entscheidung zu dem Zeitpunkt immer basierend auf den persönlichen Werten und Interessen.

Ich denke, dass man immer danach strebt, besser zu werden – sowohl als Mensch als auch als Unternehmer. Je mehr ich dazulerne, desto mehr gibt es gewisse Dinge, die ich vielleicht selbst nicht mehr machen möchte.

Ich meine damit, dass ich Teilaufgaben meines Business abgebe an Freelancer oder Angestellte, so dass ich mich dann auf meine Kernkompetenzen oder die Aspekte des Business, die mir am meisten Spaß machen, konzentrieren und dort weiterentwickeln kann.

Das geht natürlich nur über die Zeit.

Wenn ich sage, dass ich mich selbstständig mache, dann sagen die meisten Leute, insbesondere in Deutschland: ” Oh Gott, Selbstständigkeit!”

Weil die Leute diese negative Konnotation haben, dass Unternehmertum grundsätzlich mit viel Kapital, mit viel Risiko, mit selbst und ständig, also immer mit viel, viel Arbeit verbunden ist. 

Lifestyle im Online-Business verwirklichen

Ich: “Und was machst du im Alter? Du kriegst ja dann keine Rente.” Dieser Einwurf kommt auch oft.

Bastian: Ich kriege sowieso keine Rente mehr.

Ich bin jetzt 33. Wenn ich jetzt einzahlen würde, dann bekäme ich weniger als die Grundsicherung und deshalb ist es meiner Meinung nach extrem fahrlässig, sich überhaupt auf solch ein Modell zu verlassen.

Deshalb mache ich mir um so etwas keine Gedanken mehr.

Bei mir war es ja noch nicht einmal wirklich eine Business-Idee, sondern eine Lifestyle-Idee. Ich möchte reisen und arbeiten, das war der primäre Faktor.

Ich lerne, ich eigne mir Dinge an in Selbstbildung, über Onlinekurse et cetera, die ich am Laptop machen kann.

Die meisten Leute, die von digitalem Arbeiten hören, denken, ich muss ein Hacker sein, Programmieren können und ähnliches. Das ist überhaupt nicht der Fall.

Vom zweifachen Uniabbrecher zum erfolgreichen Unternehmer

Ich bin zweifacher Lehramts-Uniabbrecher und habe nur eine Hotelfachausbildung. Damit ist man nicht viel mehr als ein besserer Kellner und habe dementsprechend nicht die ultimativen Online-Businessskills.

Dennoch habe ich es innerhalb von sechs Monaten geschafft, davon zu leben. Ich bin dann gereist, war in den letzten dreieinhalb Jahren in über 30 Ländern und habe mir dabei verschiedene Businessmodelle aufgebaut.

Ich denke, dass es heute für Leute viel wichtiger ist, daran zu glauben, dass es auch für sie möglich ist.

Denn es gibt heute, wenn man nicht gerade Schreiner oder Metzger ist, kaum etwas, was du nicht online machen könntest.

Wissen von offline nach online verlagern

Alles, was du am Computer machst, kannst du theoretisch online verlagern. Ich habe gestern zum Beispiel im Fitnessstudio einen Typen kennen gelernt, einen Lehrer in den USA.

Lehrer in den USA sind megaschlecht bezahlt.

Er wollte reisen, hatte Geld angespart, ist dann für ein halbes Jahr durch Südostasien gereist und hat währenddessen andere Online-Lehrer kennen gelernt.

Es gibt einen ganzen Wechsel in China von neuen Reichen, die durch die Plattform Alibaba ihre Waren in die ganze Welt verkaufen können und viel mehr Geld zur Verfügung haben.

Viele Neureiche in China realisieren jetzt, dass ihre Kinder Englisch lernen müssen, um eine gute Zukunft zu haben. In den ländlichen Regionen findet das in der Schule oft nicht statt.

Deshalb bezahlen diese Familien ein Mordsgeld für Online-Englischlehrer und setzen sie vor Tablet und PC. So wie wir jetzt gerade sprechen (via Skype). Ich wäre in diesem Beispiel Englischlehrer, du das chinesische Kind und wir quatschen auf Englisch und gehen verschiedene Übungen durch.

Das ist viel interaktiver, als wenn du deinem Kind einfach ein Vokabelheft in die Hand drückst.

Der Lehrer, den ich getroffen habe, arbeitet 20 Stunden die Woche und macht damit über 6.000 Dollar im Monat.

Es gibt heutzutage einfach keine Ausreden mehr, wenn man sich online selbstständig machen möchte.

All das Wissen der Menschheit ist buchstäblich da draußen und das Meiste davon gratis.

Bei YouTube allein gibt es so viele Tutorials für alles Mögliche. Ob ich jetzt plötzlich ohne jegliche Kfz-Kenntnisse an meinem Auto oder an meinem Roller etwas einstellen möchte, finde ich ein Tutorial dafür.

Es gibt all das Wissen da draußen. Deshalb gibt es heute keine Ausreden mehr.

Dein Business als Spiegel der Persönlichkeit

Ich: Um noch mal auf das Business als Spiegel der Persönlichkeit zurückzukommen: Welche Werte oder Persönlichkeitsaspekte von dir spiegelt dein Business besonders wider?

Bastian: Ich würde mein Business jetzt nicht auf das reduzieren, auf das wir gleich noch zu sprechen kommen, sondern mein Business ist quasi mein Blog Officeflucht – es ist meine Leidenschaft.

Die hat sich erst im Laufe der Zeit entwickelt.

Ich habe anfangs haufenweise Onlinekurse gekauft zu verschiedenen Themen, weil alles Neuland war. Dann habe ich mit dem Onlinehandel angefangen, habe eine eigene Haustiermarke aufgebaut und Hundeleinen verkauft habe.

Ich habe noch nicht mal einen Hund gehabt, aber das ließ sich alles ortsunabhängig sehr gut umsetzen. Und die Marke habe ich nach knapp drei Jahren letzten Sommer verkauft und habe mich neu orientiert.

Angst vor der Unternehmensgründung nehmen

Aber mein Kernbusiness ist über Officeflucht.de. Lesern Möglichkeiten aufzuzeigen, wie man online Geld verdienen kann. Verschiedene Konzepte, die ich selbst austeste, dokumentiere, die Leute daran teilhaben lasse und versuche, den Leuten die Angst vor der Gründung zu nehmen.

Das Worst-Case-Szenario meiner Meinung nach ist, dass man nach einem Jahr zurückschaut und nichts Neues gelernt hat.

Wenn ich zum Beispiel Freunde von früher aus Deutschland frage: „Und, was gibt es Neues?“ bekomme ich meistens die Antwort „Ja, alles beim Alten, nichts Besonderes.“

Das aber jedes Jahr!

Das ist für mich das Erschreckendste überhaupt, dass ich nichts Neues gelernt habe. Es muss nicht alles beim ersten Mal klappen. Man lernt aus diesen Fehlern und wird jedes Mal besser.

Soziale Projekte unterstützen

Meine Kernaufgabe oder die Mission meiner Arbeit ist es, Leuten Wege aufzuzeigen, Angst zu nehmen und ihnen zu ermöglichen eben, das beste Leben zu leben, das sie leben können.

Ich bin nicht der, der propagiert “Hey, ich bin jetzt so erfolgreich und ich kaufe mir jetzt einen Lamborghini!” Da habe ich nichts von.

Der bringt mich auch nur von A nach B. Den kann ich mir mieten, wenn ich Lust habe.

Stattdessen suche ich mir an den Orten, an denen ich mich aufhalte, soziale Projekte, die ich unterstützen kann. Die ich mit meiner Reichweite noch bekannter machen und so einen guten Impact haben kann.

Der Durchschnittsangestellte denkt nicht darüber nach, was er für seine Mitmenschen tun kann.

Es geht immer darum, was man sich selbst als Nächstes leisten kann. Deshalb ist mir wichtig, Leuten irgendwie die Möglichkeit zu schaffen, sich selbst finanziell und auch persönlich auf ein besseres Level zu stellen. So können sie sich das Bewusstsein “erlauben”, mit einem guten Beispiel voranzugehen und Tolles in der Welt zu bewirken.

Ich: Warst du so früher auch schon eingestellt oder hat sich das jetzt so durch deine Reisen entwickelt? 

Bastian: Das hat sich intensiviert. Ich bin mit einem marokkanischen Stiefvater aufgewachsen, seitdem ich ein Jahr alt bin und war in meiner Jugend eigentlich jedes Jahr im Sommer in Marokko.

Da, wo meine Familie lebt, das ist sehr ärmlich, überhaupt nicht touristisch und da würde sich niemand hin verirren. Dementsprechend habe ich schon immer diese Kluft zwischen Deutschland und dem krassen Gegenteil in den arabischen Ländern mitbekommen.

Ich habe in Deutschland, wenn ich Bettler auf der Straße sehe, nicht 20 Cent gegeben, sondern habe im Supermarkt ein Lunchpaket zusammengestellt und denen das gegeben.

Sensibilisiert durch eigene Erfahrungen

Je mehr man unterwegs ist, desto mehr ändert sich das eigene Bild. Zum Beispiel Thailand: Viele Leute haben ein gewisses Bild von Thailand und es würde vielleicht bei vielen Leuten als Dritte-Welt-Land durchgehen.

Dann hat man aber wieder diesen krassen Kontrast, wo Thailand gegenüber Deutschland in ganz vielen Dingen Lichtjahre voraus ist. Aber dennoch hat man hier und auch in Lateinamerika auch diese krasse Kluft. So wird man im Laufe der Zeit ein bisschen sensibilisiert, wie gut man es hat.

In Deutschland ist oft anders. Wenn du immer nur das siehst, was du gewohnt bist und dich immer nur mit Leuten umgibst, die ähnlich ticken wie du, die sich alle immer beklagen über die gleichen Dinge…

Wir sind geplagt von unseren eigenen Plagen.

Die wenigsten Leute nehmen ihr Leben selbst in die Hand und versuchen es zu verbessern, weder für sich selbst noch für andere.

Man gehört der größten Community des Landes an, wenn man immer nur den Finger auf Dinge zeigt, Flüchtlingskrise hier und da. Das ist dieses Kollektiv an Leuten, die alles schlechtreden und lieber auf die Barrikaden gehen, um an alten Strukturen und Denkweisen festzuhalten, anstatt selbst die Zukunft mitzugestalten.

Das ist etwas, das mich an Deutschland immer runterzieht. Aber es ist natürlich trotzdem meine Heimat, auch wenn ich dort nicht mehr lebe und mich dort vor einigen Jahren schon abgemeldet habe. Aber meine Wurzeln sind dort. Aber es belastet mich jedes Mal, wenn ich wieder für einen längeren Zeitraum dort bin.

AirBnb als Geschäftsmodell – geboren im digitalen Nomadentum

Ich: Wir kommen jetzt mal zu deinem neuen superspannenden, aufregenden Thema: AirBnb als Geschäftsmodell. Beschreibe doch mal im Groben, wie es funktioniert.

Bastian: Ich bin jetzt seit dreieinhalb Jahren weltweit unterwegs, habe keine Homebase mehr in Deutschland und bin meistens zwischen Südostasien und Lateinamerika hin- und hergereist.

Je länger man reist, desto mehr merkt man “Okay, ich muss wieder ein bisschen zurücktreten und wieder ein bisschen sesshafter werden, um unternehmerisch auf den nächsten Level zu kommen.”

Weil, wie gesagt, man kann nicht produktiv arbeiten, wenn man permanent irgendwo in einem Flugzeug, im Zug oder sonst irgendwo sitzt und nur Sightseeing betreibt.

Je länger man unterwegs ist, insbesondere auch mit anderen ortsunabhängigen Unternehmern, kristallisiert sich heraus, dass man mehr und mehr so ein Konzept von Multilokalität lebt.

Heimisch fühlen in mehreren Orten

Dass man seine paar Orte hat, an die man regelmäßig zurückkehrt, weil man sich dort auskennt, weil man dort eine gewisse Infrastruktur hat, weil man dort vielleicht Bekannte hat, weil der Lebensstandard einfach hoch ist.

Ich weiß, wo das Gym ist, wo das Café ist, muss mich nicht jedes Mal wieder neu an einem neuen Ort eingewöhnen, wo es kompliziert ist, wo es viel Zeit braucht, mich dort heimisch zu fühlen.

So habe ich in den letzten drei Jahren eigentlich fast immer nur in Airbnbs gewohnt, weil die sich nicht so ganz touristisch oder hotelmäßig anfühlen.

In Hostels fühle ich mich grundsätzlich nicht wohl, weil man dort meistens von Backpackern bemitleidet wird, dass man da mit dem Laptop sitzt und arbeitet.

“Ach schau mal, der Arme, der ist im Urlaub und muss arbeiten.”

Nur dass es bei mir halt kein Urlaub ist, sondern dieses Leben nicht zu Ende geht.

So gibt man über Airbnb ziemlich viel Geld aus, wenn man permanent in wohnlicheren Unterkünften unterkommt.

So ist Airbnb als Geschäftsmodell mehr aus einem Luxusproblem heraus entstanden. Ich kannte meine top vier Orte auf der Welt, an die ich immer wieder zurückkehre.

Das ist Chiang Mai, Bali, Medellín in Kolumbien und auch Rio.

Ich habe mir gedacht, warum miete ich nicht selbst auf Jahresbasis Appartements an und richte mir die so ein, dass ich mich dort wohl fühle.

Also alles ein bisschen stylischer und wohnlicher als die Durchschnitts-Airbnb, wo alles nur so zweckmäßig eingerichtet ist. Dieses Appartment kann ich dann gewinnbringend vermieten, während ich selbst nicht vor Ort bin. Jedes Mal, wenn ich zurückkomme, habe ich den Schlüssel und komme “nach Hause”.

Das war die Idee: Überall in der Welt, wo ich gerne bin, zuhause zu sein und das Ganze gleichzeitig als Business zu betreiben.

AirBnb als Geschäftsmodell: Das erste Appartement in Thailand

Und so habe ich in Thailand angefangen. Bei meinem Appartement dort saß ich mit ein paar Freunden in Panama abends beim Abendessen und habe ihnen von der Idee erzählt.

Meine Freunde fanden die Idee total cool und sagten, dass ich das auf jeden Fall machen und es gleichzeitig dokumentieren soll.

Also habe ich vor meiner Reise hierhin nach Appartements recherchiert über verschiedene Portale wie Immobilienscout24 – nur eben die Thaiversionen dessen.

Schon am zweiten Tag nach meiner Landung habe ich hier bereits einen Mietvertrag unterschrieben. Das war die zweite Wohnung, die ich mir angeschaut habe. Ich bin etwa zwei Wochen mit einem Roller durch die Gegend gefahren und habe in verschiedenen Möbelhäusern geschaut, was zueinander passt und wie viel mich das kosten wird.

Ich habe 2.100 Euro ausgegeben, die Wohnung komplett eingerichtet und nach nur drei Wochen bereits meine ersten Gäste empfangen.

Dadurch, dass ich den Amazon-Background habe, weiß ich, dass solche Plattformen algorithmusbasiert funktionieren. Das wissen die meisten Airbnb-Anbieter nicht. Die packen sie einfach online, machen ein paar schlechte Fotos mit dem Handy und schauen, was passiert.

Ich habe eine richtige Strategie entwickelt, wie ich dafür sorgen kann, dass die Wohnung richtig gut bei Airbnb auf der Plattform rankt.

Unmittelbar nachdem ich das Appartement online eingestellt habe, war ich für knapp drei Monate im Voraus ausgebucht.

Wenn ich nur eine Auslastung von 80 Prozent habe – und die kriegt man mit meiner Methode immer hin – macht man über die Airbnb-Übernachtung im Schnitt mindestens zweieinhalb bis dreimal so viel wie die Grundmiete kostet. 

Ich: Im Prinzip funktioniert AirBnB als Geschäftsmodell also so: Ich miete mir eine Wohnung für 500 Euro als normaler Mieter, dann vermiete ich die für 50 Euro am Tag. Und wenn das zu 80 Prozent ausgelastet ist, habe ich auf jeden Fall ein Plus gemacht.

Bastian: Genau. Das Tolle daran ist, dass es im Kern ein Immobilien-Business ist, aber ganz anders, als es konventionell funktioniert.

Normalerweise ist es sehr kapitalintensiv, mit Immobilien zu arbeiten. Es ist ortsabhängig, man hat sehr viel Verantwortung, man muss selbst aufkommen für allerlei Dinge, wenn das Dach erneuert werden muss, die Heizung, alles Mögliche.

Gerade im Ausland, wo ich das mache, ist es nicht so, dass man einen richtigen Mietvertrag mit Kündigungsfrist et cetera braucht.

Wenn zum Beispiel ein Einheimischer im nächsten Monat nicht die Miete zahlen kann, dann steht die Bude leer und der Vermieter muss sich wieder um eine neue Wohnung kümmern.

Wenn ich jetzt als Ausländer dahin komme und sage, dass ich die Wohnung gerne für ein Jahr mieten würde, möchte aber, dadurch, dass ich arbeitsbedingt viel unterwegs bin, die Möglichkeit haben, in meiner Abwesenheit die Wohnung unterzuvermieten, ist denen das vollkommen egal.

Da sagen die: “Kein Problem, hier unterschreiben!” und freuen die sich dann über die Jahresmiete. Aber auch in Deutschland gibt es verschiedene Möglichkeiten, Vermieter davon zu überzeugen.

Negativer Beigeschmack von AirBnB ist unbegründet

Das Problem ist nur, dass Airbnb medial oft einen negativen Beigeschmack hat, weil man von Zweckentfremdung, Wohnungsmangel oder dergleichen spricht.

Erst vor zweieinhalb Wochen ist vom Bundesministerium für Wirtschaft aber ein Report zum Thema Sharing Economy in Deutschland herausgekommen mit einem großen Kapitel zum Thema Airbnb.

Dort wird ganz klar belegt, dass es keinen Zusammenhang zwischen Wohnungsmangel und dem Konzept von Kurzzeitvermietung wie Airbnb gibt.

Berlin beispielsweise ist die Metropole, wenn es um Airbnb in Deutschland geht. Aber nur 0,4 Prozent aller Wohnimmobilien im Raum Berlin sind überhaupt auf Airbnb zu finden.

Nur die wenigsten von denen betreiben das über einen Monat pro Kalenderjahr, sondern maximal, wenn die Besitzer selbst in Urlaub fahren und sich ein paar Euro dazuverdienen wollen.

Es ist für die Städte, die selbst dafür verantwortlich sind, die Infrastruktur für die Zuwanderung zu leisten, viel leichter, das Ganze auf einen internationalen Konzern wie Airbnb abzuschieben, weil negative Presse immer gut funktioniert.

Und so kriege ich natürlich auch immer Kritik.

Geschäftsmodell mit AirBnB schafft Möglichkeiten

Was die Leute nicht sehen, ist, was das für tolle Möglichkeiten schafft. Nicht nur für einen selbst, sondern international für Menschen, die nicht den höchsten Bildungsabschluss haben – insbesondere in Südostasien.

Dort gibt es sehr viele Airbnb-Hosts, die das sehr professionell machen. Dort hat nicht jeder den gleichen Zugang zu Bildung und kann keinen akademischen Beruf angehen, weil Schule nicht staatlich ist.

So hat man plötzlich volle Chancengleichheit, wenn die Wohnungsbesitzer die Möglichkeit haben, international Kunden oder Gäste zu bedienen und zu bewirten. 

Daraus entstehen noch andere Jobs, die das Ganze kreiert, wie Reinigungskräfte und andere, die noch mit dranhängen.

Ich: Es ist natürlich am interessantesten, so etwas zu machen, wenn man möglichst viel dabei am Ende des Monats für sich herausholt. Wie ist das möglich?

Bastian: Es gibt eine Seite, die nennt sich Nomad List. Nomad List ist eigentlich für Leute wie mich gedacht – die sogenannten digitalen Nomaden. Also moderne Wandervölker, die weiterziehen, wenn sie Lust haben, weil sie online arbeiten.

Die Seite ist eine Auflistung der international attraktivsten Orte für ortsunabhängig arbeitende Leute.

Die Betreiber zeigen dort verschiedene Faktoren wie Internetgeschwindigkeit, Lebenshaltungskosten, Sicherheit, Kosten für Essen, Restaurant und noch ganz viele weitere Faktoren.

Die haben noch eine Sektion für Airbnb-Ranks, um dieses Arbitrage-Modell abzubilden. Also in welchem Verhältnis stehen die lokalen Mietpreise zu Airbnb-Mietpreisen.

Santorini in Griechenland zum Beispiel, da ist das Verhältnis 1:28 oder ähnlich. Nach oben hin ist eigentlich keine Grenze gegeben.

So funktioniert es: Wohnung vermieten als Geschäftsmodell

Ich habe an dem ersten Appartement, das ich hier in Thailand aufgesetzt habe, eine Case Study gemacht. Ich hatte einen Videographer angestellt, der mit mir sieben Monate um die Welt gereist ist und der hat mich bei jedem Schritt gefilmt.

Damit habe ich einen detaillierten Onlinekurs gemacht, bei dem schon über 500 Teilnehmer dabei sind und in der Community von ihren Erfolgen berichten.

Das ist echt richtig cool zu sehen!

Ein Kursteilnehmer hat das Ganze auf Bali gemacht und dort eine große Villa mit riesigem Pool, drei Schlafzimmern, einem großen Aufenthaltsraum, einer Küche, super stylisch möbliert, gemietet.

Auf Bali ist es üblich, dass man für ein Jahr im Voraus die Miete zahlt. Er hat 14.000 Euro für diese Villa für ein Jahr bezahlt, verdient damit im Monat aber 3.000 Euro.

Das heißt, nach viereinhalb Monaten ist die Villa schon komplett finanziert. Das wiederum heißt, ab dem fünften Monat kann er entscheiden, ob er 3.000 Euro im Monat verdient oder für sieben Monate pro Jahr gratis in einer krassen Villa auf Bali wohnt.

Man kann dieses Modell verschiedenartig fahren. Man kann sagen, “Okay, mich interessiert der Lifestyle-Aspekt. Das kann ich an verschiedenen Orten machen, dass ich theoretisch nirgendwo mehr in meinem Leben Miete zahlen muss. Dann lebe ich immer dort, wo ich mag für ein paar Monate.

Dadurch, dass ich immer für ein halbes Jahr die Wohnung vermiete, muss ich selbst keine Miete zahlen. Die Kosten decken sich und ich mache sogar noch ein bisschen Plus dabei.

Oder ich fahre das komplett Business-mäßig und baue eine Airbnb-Wohnung nach der nächsten auf. Diese  Prozesse lassen sich komplett nämlich automatisieren.

AirBnB in der Heimat – statt in den Tropen

Ich: Du hattest ja auch gesagt, dass die Wohnung nicht in einem exotischen Land sein muss, sondern sie auch zum Beispiel in der Nähe des Hansa-Parks sein könnte. Eine Wohnung, die dann eben für Familien geeignet ist.

Bastian: Ich denke, dass es völlig egal ist, in welchem Land man das macht

Die Leute wollen jetzt, wo reisen immer einfacher und günstiger wird, nicht mehr zwei Wochen All-inclusive-Hotelresorts. Dort hat man sonst nie das Gefühl, vor Ort gewesen zu sein. So wollen Leute, die jetzt beispielsweise nach Berlin kommen, im Kiez wohnen.

Ja, die wollen die authentische Erfahrung, die wollen wie ein Einheimischer wohnen.

Das kann eine Wohnung im Nachbarort sein, aber man kann es, wie gesagt, auch komplett automatisieren, dass ich selbst gar nicht vor Ort sein muss.

Das Tolle ist, es gibt mittlerweile so viel Software und Tools, die es ermöglichen, das Ganze im Vorfeld schon zu validieren. So gibt es beispielsweise eine Software, die nennt sich AirDNA.

Da kann man pro Stadt oder nach Ort einen Report kaufen. Den zahle ich einmalig und der zeigt mir beispielsweise, welches Viertel für Airbnb als Geschäftsmodell am lukrativsten ist – ich kann die ganze Konkurrenz sehen.

Ich sehe,

  • welcher Airbnb-Host in meiner Umgebung am meisten Geld verdient
  • wie viele Einkünfte habe ich zu erwarten, wenn ich x Zimmer, x Betten habe
  • aus welchem Land die meisten Airbnb-Gäste in meinen Ort kommen, dass ich zum Beispiel auch multilingual das Inserat aufsetzen kann

Tools helfen bei der Automatisierung der Vermietung

Ich fahre jetzt über Neujahr nach Rio und habe dort bis jetzt noch keine Wohnung. Dort habe ich selbst auch über Airbnb gebucht. Und in Rio, generell in Brasilien, sprechen viele Leute kein Englisch. Bestimmt 70 Prozent der Inserate auf Airbnb sind auf Portugiesisch.

Die meisten Leute wissen einfach nicht, wie man es gut macht. Das sind diese schräg gemachten Handyfotos, weil die Leute nicht wissen, dass man sich Airbnb-Fotografen in die Wohnung schicken lassen kann, die hochprofessionelle Fotos für 40 Euro oder ähnlich machen.

Man muss sich noch nicht einmal auf die Plattform Airbnb beschränken. Es gibt mittlerweile auch Tools, die meine Wohnung zusätzlich noch auf Booking.com, Expedia.de und auf anderen inserieren. 

Die Tools synchronisieren automatisch den gesamten Kalender zwischen diesen Plattformen, so dass es nicht zu Überschneidungen kommt.

Auch die Schlüsselübergabe kann ich komplett automatisieren. Man muss selbst nicht vor Ort sein.

Ich verbringe in meinem Business pro Appartement nicht mehr als zehn bis fünfzehn Minuten pro Woche.

Ich: Dann ist AirBnB als Geschäftsmodell also wirklich passives Einkommen?

Bastian: Ja, auf jeden Fall. Insbesondere, wenn man nicht selbst vor Ort ist und das Appartement putzen möchte.

Für die Schlüsselübergabe gibt es verschiedene Möglichkeiten. Es gibt unterschiedliche sogenannte Smart Locks, wo ich Freigaben an Handynummern vergeben kann.

Wenn ein Gast bei mir gebucht hat, gibt er mir seine Handynummer. Ich kann dann an sein Handy eine Freigabe schicken, das Schloss erkennt das Handy und öffnet sich für diese Person.

Aber da gibt es noch ganz viele verschiedene Möglichkeiten. Da gehe ich im Kurs ganz detailliert drauf ein.

Was am meisten Zeit frisst, ist in den meisten Fällen die Kommunikation. Viele Leute, die über Airbnb buchen, haben immer wieder die gleichen Fragen:

  • Wie komme ich zum Appartement?
  • Wie ist das WiFi-Passwort?
  • Was hast du für Restaurantempfehlungen? 

Das wäre natürlich Nonsens, das jedes Mal wieder runterzuschreiben.

Es gibt auch für die Kommunikation ein so genanntes Automated-Messaging-Tool namens Smartbnb. Dort kann ich Vorlagen erstellen, die je nach Anfrage automatisch verschickt werden, ohne dass ich einen Handschlag tue.

Engagierter Host durch automatisierte Prozesse

Das wirkt sich positiv auf mein Ranking bei AirBnb aus und ich werde sehr weit oben angezeigt, weil man als super ambitionierter, engagierter Host wahrgenommen wird.

Außerdem habe ich, damit das Ganze trotzdem möglichst persönlich ist, ohne dass ich selbst vor Ort bin, hier in den Appartements ein Willkommensvideo aufgenommen und die Leute in meiner Wohnung begrüße.

Ich zeige ihnen im Video,

  • wo sie alles finden
  • so funktioniert die Kaffeemaschine
  • unter der Spüle ist ein Erste-Hilfe-Kasten
  • und, und, und.

Den Link zu dem Video bekommen sie automatisch in der ersten Nachricht, nachdem sie die Buchung bestätigt und bezahlt haben. Nach dem Check-in am nächsten Morgen bekommen sie von mir eine automatisierte Nachricht, ob alles mit dem Check-in gut geklappt hat, ob sie sich wohl fühlen, ob ich etwas für sie tun kann.

Bis zu dem Punkt habe ich nicht eine Sekunde mit dem Schreiben der Nachrichten verbracht.

Dann weise ich noch einmal am Tag vor dem Check-out auf die Check-out-Zeit hin, weil danach wieder Gäste kommen und das Reinigungspersonal Zeit braucht, um das Appartement zu reinigen.

Zwei Tage nach dem Check-out bitte ich nett per Email um eine Bewertung, die ich in der Regel bekomme, weil ich mich stets erkundigt habe und ein aufmerksamer Host war.

Und dabei habe ich nicht einmal persönlich mit den Leuten geschrieben.

Deshalb, das Einzige, was ich mache, ist, Fragen zu beantworten, die nicht von einer Vorlage von mir abgedeckt werden.

Ab und zu schreibe ich noch mit dem Reinigungspersonal, obwohl diese zum Großteil schon automatisiert benachrichtigt werden von einem Automated-Messaging-Tool.

Da kann ich meine Buchungskalender integrieren. Wenn ein Gast auscheckt, bekommt mein Reinigungspersonal per SMS und per E-Mail, dass am nächsten Tag das Appartement gereinigt werden muss.

Alles was ich mache, ist ab und an für Klopapier und kleinere Anschaffungen Geld zu schicken.

Damit ist meine Arbeit getan. Es ist völlig egal, ob ich in Guatemala, in Berlin oder in Ho-Chi-Minh-City ein Appartement habe.

Wenn es um die Reinigung geht, gibt es beispielsweise Apps wie Propperly. Ich kann der Reinigungskraft vor Ort diese App zeigen und installieren.  Dann muss sie, während sie das Appartement putzt, Schritt für Schritt dokumentieren, dass sie die Kissen so anordnet, wie sie auf meinen Fotos aussehen.

Der Vorteil dabei ist auch, dass, wenn in meiner Abwesenheit irgendetwas zu Bruch geht, ich ganz genau sehe, bei welchem Aufenthalt von welchem Gast das passiert ist. Grundsätzlich hat man aber von Airbnb eine Versicherung bis 1 Millionen Dollar für Sachschaden, das sind 800.000 Euro.

Investieren in AirBnB als Geschäftsmodell

Ich: Mit welchem Investment muss ich rechnen, wenn ich mit AirBnB als Geschäftsmodell starten möchte?

Bastian: Man kann es nicht so ganz pauschal sagen. Meine eigene Wohnung war teurer, weil sie nicht nur zweckmäßig eingerichtet ist. Ich habe zum Beispiel hier in der Ecke ein großes Ölgemälde, das ist fast 2,50 Meter hoch und 2,00 Meter breit – das ist riesengroß. Das hat schon mehrere hundert Euro gekostet. 

Ich: Es geht aber auch günstiger, wie Patrick vom Unternehmerkanal zeigt. 

Bastian: Genau. Ab dem zweiten Monat hat er schon schwarze Zahlen geschrieben hat. Es hängt immer vom Objekt ab, was man verdient und was man ausgibt.

Ich kann einen Stuhl für 3.000 Euro kaufen, ich kann aber auch einen Stuhl für 30 Euro kaufen.

In meinem Fall ist es so, dass ich einen Faktor von vier habe, das heißt, dass ich meine Wohnung für viermal so viel vermiete. 

Ich: Cool. Wie ist das denn mit Steuern? Das ist eine Frage, das interessiert wahrscheinlich viele.

Bastian: Absolut. Also grundsätzlich ist es natürlich so, wenn man eine Gewinnerzielungsabsicht hat, dann muss man Steuern zahlen. Wenn ich das in Deutschland mache und bewusst ein zusätzliches Appartement anmiete, um dieses zu vermieten, dann muss ich das natürlich anmelden, definitiv.

Firma gründen im Ausland

Wenn ich das Ganze international mache, dann hängt es anders. In manchen Ländern könnte man eine Firma eröffnen, um das Ganze zu machen, in anderen Ländern kann man das nicht.

Hier beispielsweise in Thailand kann ich selbst als Ausländer ohne einen Teilpartner, der mit 51 Prozent beteiligt wäre, keine Firma eröffnen.

Dementsprechend zahle nicht ich hier die Steuern, sondern ich habe hier einen Geschäftspartner vor Ort. Der ist als Co-Gastgeber in meinem Listing mit hinterlegt, so dass das Ganze über ihren Account läuft, sie zahlt die Steuern und ich bekomme meinen Gewinn ausgeschüttet.

Aber es gibt auch viele internationale Firmen, die ich auch dafür nutzen könnte, das sind die sogenannten Shortterm Rental Management Companies

Zum Thema Steuern: Die deutschen Steuerbedingungen sind unabdingbar, wenn man nach wie vor in Deutschland seinen Wohnsitz hat. Aber das sollte jetzt nichts sein, was dich abschreckt, denn das kommt auf jeden Selbstständigen zu – völlig egal, ob du Radiergummis verkaufst oder Airbnbs als Geschäftsmodell nutzt.

Ich: Das waren jetzt viele Informationen, danke dafür Bastian.

Für diejenigen, die nun noch einen Schritt weiter gehen möchten, hast du einen AirBnB-Kurs entwickelt. Dort dokumentierst du die Vermietung über Airbnb an deinem eigenen Appartement.

Was bekommt man alles in deinem Kurs?

Erfolgreich Vermieten über AirBnB: Ausführliche Dokumentation

Bastian: Der Kurs besteht aus 14 Modulen mit knapp 100 Lektionen- das sind über 10 Stunden Material.

Du bekommst eine komplette Case-Study als Blaupause zum Nachmachen – von Anfang bis Ende.

Ich stelle alle Tools vor und zeige am Bildschirm die notwendigen Einstellungen. Außerdem gibt Downloads. Was ich besonders wertvoll finde, ist die Facebook-Gruppe mit mittlerweile über 500 Kurs-Teilnehmern.

Hier teilen die Teilnehmer ihre Erfahrungen und Erfolge. Es haben sich teilweise sogar Businesspartner gefunden haben, die gemeinsam Firmen gegründet haben und zusammen Appartements aufgezogen haben.

Da ist zum Beispiel ein Duo mit Sitz in Düsseldorf. Die sind in kürzester Zeit richtig abgegangen bei Airbnb und machen damit jetzt schon richtig gutes Geld.

Außerdem sind viele Leute aus dem Immobiliensektor dabei. Das sind teilweise sehr fachkundige Immobilieninvestoren, die dort noch verschiedene Aspekte mit reinbringen. Zum Beispiel wie man das Ganze gut in einen Businessplan packen kann.

Bisher haben junge Leute sich eine Wohnung gekauft und ewig gebraucht, um sie klassisch abzubezahlen.

Durch Airbnb als Geschäftsmodell kann man den Kredit zum Beispiel, wenn man Eigentum kaufen möchte, dreimal so schnell tilgen. Sobald man für eine Weile Airbnb-Vermietung gemacht hat und diese Zahlen dokumentieren kann, stärkt das natürlich das Fundament für einen Businessplan enorm.

Der Kurs ist bisher extrem gut angekommen. Das Feedback ist der Wahnsinn.

Und ja, ich freue mich über jeden, der sich entscheidet, mitzumachen.

Ich: Gerade das mit den Geschäftspartnern in der Community finde ich richtig interessant. Denn wenn jemand Lust hat, aber sich nicht traut, teilt er sich mit jemandem die Kosten und Verantwortung. 

Bastian: Absolut. Es gibt sogar schon einige Leute, die in der gleichen Stadt oder Gegend wohnen, gemeinsam Community-Treffen organisiert haben oder sich gegenseitig Tipps geben. Die Informationsdichte und der Austausch dort sind echt der Wahnsinn.

Ich: Das klingt sehr cool! Wenn du dich jetzt für den Kurs interessierst, findet hier alle Infos dazu. Klick jetzt ins Bild!

Airbnb als Geschäftsmodell

Vielen Dank Bastian für deine Zeit und das schöne Interview.

Wenn du Fragen zum Kurs oder Business-Modell hast, poste sie gerne hier in die Kommentare.

Ich war in der Privatinsolvenz, selbstständig und hatte ständig Angst, dass mein Einkommen nicht ausreicht - auch wenn ich eigentlich immer genug verdient habe. So sah mein Leben vorher aus. Heute weiß ich, dass der Umgang mit Geld sich gut anfühlt, wenn du dein Geldbewusstsein änderst: Genieß dein Leben und spür die Fülle!

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